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Glosario hipotecario

Palabra de la semana | Subrogación

Una subrogación hipotecaria consiste en mejorar las condiciones de tu hipoteca cambiando de banco. También puede darse la subrogación por la sustitución de un titular por otro. Por tanto, hay dos tipos de subrogación, por cambio de acreedor o de deudor: Subrogación por cambio de acreedor: cambias tu hipoteca a un banco diferente, para así […]

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A

Amortización anticipada

Amortizar una hipoteca significa pagar las cuotas del préstamo hipotecario mensualmente hasta que la deuda se salde. Es decir que, con cada cuota mensual de tu hipoteca que pagas, estás amortizando capital del préstamo.

Hablamos de amortización anticipada (total o parcial) cuando devuelves antes de tiempo parte del préstamo hipotecario.

Si tienes un dinero extra, la amortización puede considerarse una buena inversión, sin embargo, debes tener en cuenta algunas cosas.

Tu banco podría cobrarte una comisión por reembolso anticipado, un porcentaje que se aplica sobre la cantidad que devuelvas antes de tiempo. Con la nueva Ley Hipotecaria de 2019, existen nuevas limitaciones en la aplicación de comisiones por amortización anticipada.

Se pueden aplicar dos fórmulas:

  1. Durante los 5 primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
  2. Durante los 3 primeros años, el tope estará en el 0,25%.

Recuerda que no todos los bancos cobran esta comisión.

A la hora de llevar a cabo la amortización anticipada, se puede hacer de dos maneras: bien reduciendo la cantidad total que debemos al banco o bien recortando el plazo del préstamo.

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B

Beneficio de inventario

El sistema hereditario español recoge dos tipos de modalidades a la hora de aceptar una herencia: pura y simple o a beneficio de inventario.

El beneficio de inventario es un trámite que elimina la responsabilidad del heredero a responder con su patrimonio personal ante las deudas heredadas.

De este modo, el heredero queda obligado a responder ante éstas únicamente con bienes y derechos de la herencia.

Según establece el artículo 1011 del Código Civil, su aceptación deberá realizarse mediante declaración ante notario o si el llamado se halla en país extranjero ante el Agente diplomático o consular de España habilitado para realizar las funciones de notario en el lugar del otorgamiento (artículos 1012 del Código Civil).

Antes de solicitarlo, se debe realizar un inventario previo que recoja tanto los bienes como las deudas del fallecido, con la finalidad de valorar si éstos son suficientes o no para cubrir sus obligaciones y poder evaluar la aceptación de herencia por esta vía, pudiendo, además recibir el sobrante tras quedar saldada la deuda.

¿Qué debemos tener en cuenta si queremos aceptar una herencia a través del beneficio de inventario?

  • Se dispone de 30 días para solicitarlo desde que el heredero es conocedor de su situación de beneficiario.
  • Esta modalidad no exime el pago de impuestos habituales en la gestión de herencias.
  • Es posible perder el derecho a este tipo de aceptación si el inventario no se realiza de forma fiel y exacta, excluyendo de éste alguno de los bienes de la herencia.

C

Catastro

El catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. En el catastro consta una descripción de la vivienda y de sus características.

La inscripción de la vivienda en el catastro es obligatoria y gratuita.

Este registro, además de darnos más transparencia, es una herramienta que ayuda a evitar el fraude. Gracias a la referencia catastral hay más seguridad al realizar contratos con las viviendas.

Una de las diferencias con el Registro de Propiedad es que existe un valor catastral que nunca podrá ser superior al valor del mercado. Este valor también sirve como referencia y, entre otras cosas, valora:

  • La ubicación de la vivienda
  • El coste de los materiales usados durante la obra
  • Los gastos de producción y de promoción

Los bienes inmuebles tienen asociado un identificador único y obligatorio en el catastro, denominado referencia catastral. En España, ese identificador está compuesto por veinte caracteres alfanuméricos organizados de distinta forma según si la parcela es urbana o rústica.

La referencia catastral se puede obtener de diferentes fuentes, una de ellas es en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o IBI. Otra opción es a través de la oficina del catastro, y también a través de otros documentos referentes a los inmuebles como escrituras de compraventa o algunas cédulas de habitabilidad modernas.

CIRBE

La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) es una base de datos en la cual figuran los clientes que tengan: préstamos personales, hipotecas, créditos, avales y garantías, que hayan sido contratados con una entidad financiera a partir de cierta cantidad.  

Esta base de datos es pública y cualquiera puede acceder a su propio perfil.  

Cláusula suelo

Una cláusula suelo establece un tipo mínimo a pagar mensualmente dentro de las hipotecas a tipo variable. Es decir, repercute negativamente en la persona que tiene que pagar su préstamo hipotecario porque no se puede beneficiar de la bajada de su índice de referencia establecido, en casi todos los casos el euríbor. Según una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 21 de diciembre de 2016, las entidades bancarias deberán devolver las cantidades pagadas de más por motivo de esta cláusula desde la fecha de formalización de la hipoteca.  

Comisión

Una comisión es la cantidad que la entidad cobra al deudor por la hipoteca, la cual suele corresponder a un porcentaje del valor de la operación. 

Con la nueva ley hipotecaria, las comisiones habituales de las hipotecas han sufrido cambios, incluyendo tanto modificaciones como supresiones. 

¿Cuáles son las comisiones bancarias más comunes? 

  • Comisión de apertura: este es el único cargo inicial que se permite aplicar a los bancos tras la nueva ley hipotecaria, desapareciendo con ella la comisión de estudio que se cobraba de manera conjunta. Se calcula como un porcentaje sobre el total de la hipoteca, con el objetivo de cubrir los costes que le supone a la entidad el hecho de poner el dinero a disposición del cliente. 
  • Comisión por amortización anticipada: esta comisión castiga el anticipo del plazo de término por cancelación o reducción del importe. Lo habitual es que exista una comisión que no debe superar el 0,15% durante los cinco primeros años de la hipoteca o el 0,25% durante los tres primeros. 
  • Comisión por subrogación: Es la cantidad de dinero que la antigua entidad nos cobra por formalizar el cambio de la hipoteca. Puede ir del 0 al 1% dependiendo de la negociación y tu perfil. Además, hay que tener en cuenta que, si firmaste tu hipoteca después del 16 de junio de 2019, ésta dependerá del tipo de préstamo, situándose entre un 0 y un 2%. 

Lo importante es entender tu caso y analizar si te conviene “luchar” determinadas comisiones o no. 

Comisión de riesgo por tipo de interés

Este tipo de comisión es una especie de compensación que solo pueden ostentar las hipotecas a tipo fijo y las hipotecas a tipo mixto (en su tramo fijo). Si figura en una hipoteca, la entidad bancaria en cuestión podrá cobrar en caso de subrogación o amortización anticipada una comisión de hasta el 5% del valor total de la hipoteca. Debido a que, según la perspectiva de los bancos, si se realizasen dichas operaciones, las entidades perderían parte de sus beneficios hipotecarios basados en los intereses generados por los préstamos. 

Pese a todo, por ley esta comisión ya no puede ser suscrita en ninguna hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019. 

E

Ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es un proceso judicial activado por las entidades bancarias, el cual tiene como objetivo final el embargo de una vivienda con un estatus de impago. Es decir, si se incumple el pago de la hipoteca, los bancos tienen la potestad legal de realizar un embargo, con la consiguiente expulsión de los inquilinos de la vivienda. 

Esfuerzo hipotecario teórico

El esfuerzo hipotecario teórico mide el porcentaje de renta que el hogar mediano debe destinar para pagar el importe de las cuotas hipotecarias en el primer año tras la compra o adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor de la vivienda. 

Euríbor

El Euríbor es un tipo de interés interbancario europeo. Se trata del tipo de interés que cobran los bancos europeos por prestarse dinero entre ellos para, a su vez, prestárselo a terceros (como ocurre en un préstamo hipotecario).

Su importancia radica en que de él dependerá el coste de la financiación otorgada por los bancos.

EURIBOR + % DIFERENCIAL FIJO = CUOTA HIPOTECA

Generalmente, el Euríbor que se suele dar a conocer es el Euríbor a 12 meses, es decir, el tipo de interés al que se prestarán los bancos el dinero en un año.

Quienes piensan en comprarse una casa y se debaten entre el tipo fijo y el variable suelen preguntarse por la reciente evolución del Euríbor, así como por sus posibilidades a corto y medio plazo.

Si el Euríbor baja, pagarás una cuota menor, si sube, tu cuota también lo hará. Ten en cuenta que a la hora de negociar el tipo de interés que pagarás por tu hipoteca variable, solo podrá hacerse el diferencial, ya que el valor del Euríbor no depende de cada banco, sino de los datos publicados por el BCE.

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F

FEIN

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento que recoge toda la información acerca de tu hipoteca y que debe entregarnos el banco antes de formalizar el contrato. Con la FEIN, el cliente puede ver claramente las condiciones de la hipoteca ofrecida por la entidad. Como son las cuotas mensuales, el tipo de interés de nuestra hipoteca o el tiempo a hipotecar.

Antes, era la FIPER donde se recogían todas las condiciones, sin embargo, con la Ley Hipotecaria de junio de 2019, ésta fue sustituida por la FEIN.

FIPER y FEIN se diferencian en que las condiciones que se recogen en la FEIN son vinculantes. Lo que no hace necesario que el banco pase una oferta vinculante en otro documento, como ocurría con la anterior ficha.

La FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) es otro documento complementario a la FEIN que el banco también debe entregarnos. En ésta, se debe informar sobre el coste que conlleva el vencimiento anticipado de la hipoteca por impago de cuotas y el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.

La información recogida en la FEIN debe ser lo más completa y clara posible. Con el fin de que el cliente tenga bien claras las condiciones de la hipoteca que va a firmar.

FIAE

La FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) es un documento complementario a la FEIN que debe ser entregado tanto a titulares como a avalistas. 

Su finalidad es proporcionar al usuario información adicional en lo que respecta a las cláusulas, gastos y condiciones más delicadas a tener en cuenta antes de firmar, así como los riesgos que asumen. 

La nueva ley hipotecaria “Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario” tiene como objetivo garantizar la transparencia y protección del usuario, sobre todo en lo que se refiere a gastos o cláusulas abusivas, por la cual los bancos deberán informar de manera más detallada a los usuarios acerca del producto que están firmando. 

Dicha ley establece que el usuario debe disponer de la FIAE y el resto de documentos relevantes al menos diez días antes de la firma del contrato ante notario. 

Una vez que éste confirma que el cliente comprende a la perfección todas las cláusulas, está de acuerdo con las condiciones estipuladas y éstas cumplen con la normativa, deja constancia de ello mediante acta notarial y traslada la aceptación a la entidad correspondiente para establecer la fecha de firma. 

¿Qué información cubre la FIAE? 

  • Índice de referencia 
  • Gastos de constitución 
  • Costes derivados del vencimiento anticipado e información acerca de cuándo se podría realizar la ejecución 
  • Consecuencia si se trata de un préstamo multidivisa 
  • Consideraciones acerca de la subida del tipo de interés si se trata de una hipoteca variable 

 

FIPER

La FIPER (Ficha de Información Personalizada) es la ficha que recoge la información personalizada del préstamo hipotecario que se quiere contratar. La entrega el banco y es gratuita y personalizada. 

No es vinculante. Si lo fuera, se convertiría en oferta vinculante. Tampoco es obligatorio que el banco te de la FIPER, pero debe facilitártela si la pides. 

Es muy importante para estudiar todas las condiciones de tu hipoteca, como: 

  • El interés 
  • Las comisiones 
  • Las vinculaciones 

FIPRE

La FIPRE (Ficha de Información Precontractual) es un documento informativo genérico gratuito (no vinculante) que el banco está obligado a entregar al consumidor cuando éste solicita información inicial sobre un préstamo hipotecario.

Con la FIPRE, el consumidor es capaz de comparar las ofertas similares de varias entidades gracias a su formato estándar.

El contenido de este documento se encuentra regulado por una normativa jurídica, concretamente por el artículo 21 de la Orden EHA/2899/2011, la cual tiene por objeto garantizar la transparencia y protección del cliente en la prestación de servicios bancarios.

La información recogida en la ficha deber ser clara y transparente, con el objetivo de que el cliente conozca de forma detallada lo que va a contratar.

La FIPRE es el primer documento informativo que recibe el cliente, seguida de la FIPER, la cual ofrece información personalizada en función de cada perfil financiero.

¿Qué información incluye la FIPRE?

  • Datos de la entidad de crédito
  • Características del préstamo
  • Tipo de interés
  • Vinculaciones y gastos preparatorios
  • Tasa anual equivalente (TAE) y coste total
  • Amortización anticipada

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H

Hipoteca 100

Hipoteca 100 es uno de los términos más buscados en internet en el campo hipotecario. Muchos clientes realizan esta búsqueda con el objetivo de intentar conseguir un préstamo hipotecario del 100% del valor total de la vivienda. Esta práctica no es habitual en la actualidad debido a sus resultados negativos en la pasada crisis económica iniciada en 2008. 

Este crédito hipotecario suele racionalizarse en la actualidad, utilizándose únicamente para casos excepcionales. 

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Hipoteca fija

Las hipotecas a tipo fijo se caracterizan porque siempre pagas la misma cuota mensual negociada con tu entidad bancaria. La cuota a pagar no depende de ningún índice de referencia como el Euríbor. 

El tipo de interés que se aplica a lo largo de la vida hipotecaria siempre es el mismo, es decir, que la cuota no varía. Lo que supone que tu hipoteca no estará supeditada al mercado financiero, simplemente a la negociación previa con tu entidad bancaria. 

Este tipo de préstamo hipotecario es recomendable si, por ejemplo, se es reticente al riesgo, si hay expectativas de que los tipos de interés vayan a subir, o si el plazo de la hipoteca es corto. 

Hay que tener en cuenta que el tipo de interés de una hipoteca a tipo fijo, generalmente, será superior que su par en una hipoteca a tipo variable. 

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Hipoteca mixta

Las hipotecas a tipo mixto se caracterizan por combinar los dos tipos de interés mayoritarios, el fijo y el variable. Consisten en pagar la cuota mensual a tipo fijo los primeros años de la vida del crédito hipotecario y el resto utilizando el tipo variable. 

Es decir, durante los primeros meses, el pago será el mismo cada vez que haya que pagar, mientras que después, la cuota variará según el índice de referencia elegido al igual que con las hipotecas variables, siendo éste el Euríbor en la gran mayoría de los casos.  

Es un tipo de hipoteca interesante porque la primera parte de la vida hipotecaria supone una dosis de estabilidad para el deudor, principalmente porque la cantidad a aportar no varía en ninguno de los casos.  

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Hipoteca multidivisa

Las hipotecas multidivisa se caracterizan por estar formalizadas en una moneda distinta a la local del lugar de concesión de la misma. Estas hipotecas basan su razón de ser en el intento de esquivar al Euríbor. Pese al consiguiente riesgo de la subida del valor de la moneda elegida. Esta tipología hipotecaria estuvo muy de moda hace unos años en España, cuando el rendimiento del Euríbor llegó a alcanzar límites históricos. 

Hipoteca variable

Las hipotecas a tipo variable se caracterizan por constar de un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo al que se suma un índice de referencia, generalmente el Euríbor. El coste de las cuotas mensuales del préstamo hipotecario, por lo tanto, subirá o bajará según la fluctuación del Euríbor. En la mayoría de los casos se aplica el dato del índice de referencia del mes en el que se firma la hipoteca, mientras que cada seis o doce meses se actualiza en función de su valor. 

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Hipoteca verde

Las hipotecas verdes son aquellas que te premian o te favorecen con un interés reducido la compra, rehabilitación o construcción de una vivienda sostenible. Este tipo de préstamo hipotecario se suele dar en adquisiciones de viviendas con una calificación energética A o B.  

Es una medida que comenzó hace pocos años con el fin de fomentar la transición ecológica y con el objetivo de potenciar las viviendas sostenibles y eco-friendly. 

Historial crediticio

El historial crediticio o de crédito es un informe que recoge información relevante acerca de nuestro comportamiento financiero, determinando así el perfil financiero del cliente. 

La solicitud de dicho informe se realiza a través de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). 

Su contenido refleja el expediente de pagos e impagos con la finalidad de que las entidades financieras puedan conocer y valorar la correcta o incorrecta gestión financiera por parte del usuario. 

Toda persona física o jurídica cuenta con la posibilidad de revisar su historial crediticio a través de la CIRBE y de solicitar una rectificación o cancelación si tras consultar el informe se declaran datos erróneos en su contenido, además de poder presentar una reclamación en el Banco de España. 

Contar con un buen historial crediticio resulta fundamental, porque otorgará confianza a las entidades a la hora de aceptar o no una operación en lo que respecta a la solvencia, compromiso y responsabilidad por parte del cliente. 

¿Qué debemos tener en cuenta para no perjudicar a nuestro historial crediticio? 

  • Elabora presupuestos mensuales 
  • Controla las fechas de pago 
  • Conoce tu capacidad de endeudamiento 
  • Acaba con las deudas pendientes 
  • Utiliza el crédito de manera responsable 
  • Tramita nuevos créditos solo cuando sea necesario 

I

IBI

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es una tasa municipal que grava anualmente la propiedad de una finca. Este tipo de impuesto se paga individualmente por propiedad y se calcula en función del valor catastral de la vivienda. 

L

LTV

El LTV (Loan to Value) mide el porcentaje de deuda sobre el valor del inmueble. Es decir, es la relación entre la cantidad del préstamo hipotecario y el valor de la casa. Se introdujo en España en el año 2008. 

Permite conocer la calidad y el riesgo hipotecario del préstamo a conceder. Cuanto menor sea el LTV, mayor calidad y menor riesgo de impago habrá, por lo que tendrás más posibilidades de que aprueben tu solicitud y te den una tasa de interés más baja. 

Su cálculo se realiza del siguiente modo: 

LTV = Importe del préstamo / Valor de la vivienda 

Por lo general, los bancos conceden préstamos hipotecarios de hasta un 80% del LTV. Un ejemplo de ello sería el siguiente: si para una vivienda que cuesta 200.000 euros se acepta un préstamo de 160.000 euros, quiere decir que el LTV de la operación sería del 80%. 

N

Nota simple

La nota simple es un documento que recoge las diferentes circunstancias sobre la situación jurídica en la que se encuentra un bien inmueble determinado.  

Es un resumen de los datos existentes en el Registro de la Propiedad que incluye información sobre la identificación de la finca, el titular y las posibles cargas, si existe algún tipo de embargo sobre la vivienda, etc. En ella también queda establecida una descripción física y detallada de la finca, además de la superficie útil y construida, parcela que abarca, índice catastral, accesos… 

Este documento es informativo. Aunque sí que es cierto que en el caso de que quieras solicitar la autorización para la venta de una VPO (Vivienda de Protección Oficial) o una VPP (Vivienda de Protección Pública) es obligatorio adjuntarla junto con la solicitud prevista del permiso de venta. 

Novación

La novación hipotecaria es una operación que permite la renegociación de las condiciones de la hipoteca entre la entidad financiera y los titulares de ésta con posterioridad a su firma, sin necesidad de cambiar de entidad. 

Su objetivo es mejorar las condiciones del préstamo siempre que la entidad bancaria esté de acuerdo en llevar a cabo dichas modificaciones, ya que la novación no es una operación obligatoria y por tanto, el banco puede negarse a concederla. 

La formalización de esta operación no es gratuita, conlleva una serie de gastos de gestión que se deben asumir para llevar a cabo el trámite: 

Comisión por novación 

  1. Gastos de notaría 
  2. Registro de la propiedad 
  3. Gestoría 
  4. Tasación 

¿Qué aspectos pueden modificarse? 

  • Titular 
  • Tipo de interés  
  • Plazo de devolución 
  • Importe 
  • Garantías  
  • Sistema de liquidación 

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R

Ratio de endeudamiento

El ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos que destinas a tus deudas, en un período de tiempo determinado, generalmente calculado de forma mensual.

Antes de solicitar una hipoteca, hay que tener en cuenta cuál es nuestra capacidad de endeudamiento con el fin de saber cuánto es lo que podemos pagar.

La fórmula para calcular el ratio de endeudamiento está compuesta por la cuota de tu hipoteca sumada a la cuota de otros préstamos y, esta suma, dividida entre tus ingresos.

Lo recomendable es no excederse del 40% de los ingresos netos mensuales en cubrir obligaciones financieras.

Capacidad de Endeudamiento = (Ingresos Mensuales – Gastos Fijos) x 0,40

S

Sistema de amortización francés

Este sistema de amortización es uno de los más extendidos en España. Un sistema de amortización define la manera de devolver un préstamo, como puede ser un préstamo hipotecario. En el caso del sistema de amortización francés, el préstamo se devuelve en cuotas constantes que implican un mayor pago de intereses al principio de las cuotas, y menor al final.

Con este sistema siempre pagaremos una cuota fija, a excepción de si tenemos una hipoteca a tipo variable o mixta; entonces cambiará según el Euríbor de cada período, normalmente períodos anuales.

Los factores a tener en cuenta en el cálculo de la cuota son:

  • El capital prestado por el banco
  • El tipo de interés de la hipoteca
  • La duración del préstamo

Estos factores dependerán unos de otros; si los tipos de interés aumentan, también lo hará el plazo de devolución o el importe de cada cuota.

Solvencia

La solvencia económica es la capacidad que tiene una persona para pagar deudas y obligaciones. 

De modo que, al analizar la solvencia de cara a la concesión de un préstamo hipotecario, el banco evalúa si el cliente podrá responder a la cuota hipotecaria durante la vida de la hipoteca. 

La Ley 5/2019 de contratos de préstamo inmobiliario impone al prestamista la obligación de evaluar la solvencia del prestatario antes de concederle el préstamo, sobre la base de la información que previamente ha obtenido el prestamista (arts. 11 y 12). 

Avalando el artículo 11, el que describe de qué manera deberá realizarse dicha evaluación de solvencia, así como cuáles son los factores a tener en cuenta para respaldar la evaluación. 

El objetivo de su estudio es comprobar que el solicitante puede permitirse pedir prestada esa cantidad de dinero y devolverla dentro de los plazos establecidos en el contrato. 

¿Qué factores se consideran para su evaluación? 

  • Ingresos 
  • Situación de empleo 
  • Activos en propiedad 
  • Ahorros 
  • Gastos 
  • Nivel de endeudamiento y morosidad en préstamos anteriores 

Subrogación

Una subrogación hipotecaria consiste en mejorar las condiciones de tu hipoteca cambiando de banco. También puede darse la subrogación por la sustitución de un titular por otro.

Por tanto, hay dos tipos de subrogación, por cambio de acreedor o de deudor:

  • Subrogación por cambio de acreedor: cambias tu hipoteca a un banco diferente, para así mejorar las condiciones que actualmente tienes con tu banco y con el cual firmaste por primera vez la concesión de la hipoteca.
  • Subrogación por cambio de deudor: vas a comprar una casa y prefieres quedarte con la hipoteca que tenía su anterior propietario para ahorrar en los gastos iniciales.

¿Qué factores influyen sobre dichas operaciones y, por tanto, influirán sobre los gastos?

  • La finalidad de la subrogación: en función de si es utilizada con el fin de mejora de las actuales condiciones o como ya hemos comentado anteriormente, para cambiar la hipoteca de variable a fija. La normativa actual establece unos límites distintos a la cantidad que pueden cobrar.
  • La fecha de firma de la hipoteca: la normativa que estuviera vigente en la fecha en la cual se firmó la hipoteca también puede influir en los límites que tengan los gastos por subrogación.
  • Las comisiones por subrogación que aplique el banco: la mayoría de las entidades cobra cargos por esta operación, pero puede haber excepciones.

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Swap hipotecario

Un swap hipotecario es un contrato firmado a lo largo de la vida de la hipoteca con tipo de interés variable, en el cual el hipotecado se asegura de pagar un interés fijo máximo durante un período de tiempo.

Su origen se remonta a finales de los años 70, cuando empresas británicas y extranjeras trataban de evitar el pago de impuestos adicionales por sacar dinero del país.

El primer acuerdo formal de swap fue llevado a cabo entre IBM y el Banco Mundial en 1981.

En España están regulados desde 1988 (Ley 24/1988), a pesar de que ganaron presencia hasta la década siguiente, cuando perjudicaron a los deudores en plena burbuja de precios inmobiliarios, ya que no pudieron beneficiarse de la bajada de los tipos de interés.

Su finalidad se basa en garantizar cobertura ante fluctuaciones indeseadas en los tipos de interés, especialmente, en la subida de los mismos.

Pero, como en todo producto financiero, existe un riesgo a asumir, ya que pueden darse dos situaciones:

  1. Tipo pactado < Índice de referencia: La entidad financiera abona la diferencia.
  2. Tipo pactado > Índice de referencia: El cliente debe compensar la variación.

T

TAE

La TAE, o Tasa Anual Equivalente, indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. En otras palabras, la cantidad real que vas a pagar por el dinero prestado por el banco.

El principal factor en el que se basa la TAE es el TIN, el tipo de interés que se utiliza para calcular las cuotas que pagaremos mensualmente por nuestra hipoteca.

La TAE, al incluir otros factores que no tiene en la cuenta el TIN como las comisiones y el plazo de la operación, ofrece una visión más completa de la situación en la que se encuentra un producto financiero.

Sin embargo, sí que hay algunos factores que quedan fuera de la TAE. No se incluyen los gastos que quedan fuera de la TAE y tampoco se incluyen los gastos que el cliente debe abonar a terceros, así como los seguros y las garantías.

Los bancos están obligados por ley a informar a todos sus clientes de la TAE de sus hipotecas, para que puedan así comparar ofertas y poder tener una referencia sobre cuál será el coste real de la hipoteca que firmarán.

A la hora de comparar ofertas, no te dejes llevar por un TIN más bajo, es la TAE la que te dirá si una oferta es más barata que otra.

A pesar de esto, habrá que estudiar bien cada caso, pues, por ejemplo, en hipotecas a tipo variable, la banca ofrece una TAE que calcula, generalmente, basándose en un Euríbor constante, por lo que no se reflejaría el pago real si éste alcanzase niveles más altos en el futuro.

Tasación

La tasación hipotecaria es la valoración del precio de un inmueble con la finalidad de que la entidad bancaria compruebe cuál es su valor real de mercado y garantizar así que éste equivale al dinero que estás pidiendo prestado. 

Su objetivo no es otro que formalizar el préstamo, por lo que esta operación es imprescindible a la hora de contratar una hipoteca.  

La legislación actual establece que cuando se trata de una tasación hipotecaria, ésta solo puede ser realizada por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España. 

Este cambio en la regulación se introdujo con el fin de aportar mayor transparencia y seguridad en la tramitación, por lo que todas han tenido que acreditar que cumplen los requisitos legales para poder ejercer esta actividad. 

Por tanto, una tasación llevada a cabo por ellas es plenamente válida a efectos de solicitar una hipoteca, pero debes tener en cuenta que a pesar de ser libre de elegir la sociedad de tasación con la que quieres trabajar, solo puedes elegir entre aquellas con las que trabaja el banco. 

¿Qué aspectos se tienen en cuenta al realizar una tasación? 

  • Localización geográfica 
  • Superficie y distribución 
  • Situación urbanística  
  • Situación jurídica y administrativa 
  • Servicios y transporte público de la zona 
  • Antigüedad y conservación 
  • Edificación 
  • Calidad de construcción y materiales 

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TIN

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje fijo que se pacta con el banco en concepto de pago por el dinero prestado; es el porcentaje que recibe la entidad bancaria por ceder el dinero.

El TIN es un concepto oficial establecido por el Banco de España. Es el tipo que utilizan los bancos para reflejar el pago de intereses reales que vamos a pagar.

El TIN no incluye gastos asociados como comisiones, solo el interés, que además no tiene por qué ser anual. Normalmente se opta por el mensual.

El Tipo de Interés Nominal, por sí mismo, no nos ofrece la información completa de lo que pagaremos porque nos concedan el préstamo, debemos tener en cuenta también otros factores como la periodicidad de pagos.

El TIN es de carácter informativo. Para comparar condiciones de diferentes préstamos, no olvides tener en cuenta, además del TIN, la Tasa Anual Equivalente (TAE), que sí tendrá en cuenta todos los gastos asociados en una hipoteca y nos ofrecerá una visión más certera de cuánto nos puede costar un préstamo.

Así, siempre que sea posible, el consumidor debe fijarse más en el dato de la TAE que en la del TIN.

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Las ofertas hipotecarias, cálculos realizados y ratios mostrados en esta página son meramente orientativos y podrán variar en función de las condiciones particulares de cada entidad financiera y de cada usuario. Asimismo, los gastos e impuestos asociados a la compra del inmueble y a la obtención de financiación hipotecaria se han calculado asumiendo la compra de un inmueble usado destinado a vivienda habitual en la Comunidad de Madrid y asumiendo hipótesis propias del análisis realizado por HIPOO Digital Loans, S.L. HIPOO Digital Loans, S.L. no garantiza la obtención de ningún préstamo financiero ni de otra clase al usuario, tan solo ofrece ejemplos ficticios. El usuario debe extremar la prudencia y asume toda la responsabilidad en la valoración y utilización de los servicios, información, datos, archivos, productos y cualquier clase de material proporcionado por HIPOO Digital Loans, S.L. Como todos los servicios de HIPOO Digital Loans, S.L. este informe está sujeto a los términos y condiciones deHIPOO Digital Loans, S.L.: www.hipoo.com/generic/conditions

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