Un swap hipotecario es un contrato firmado a lo largo de la vida de la hipoteca con tipo de interés variable, en el cual el hipotecado se asegura de pagar un interés fijo máximo durante un período de tiempo.
Su origen se remonta a finales de los años 70, cuando empresas británicas y extranjeras trataban de evitar el pago de impuestos adicionales por sacar dinero del país.
El primer acuerdo formal de swap fue llevado a cabo entre IBM y el Banco Mundial en 1981.
En España están regulados desde 1988 (Ley 24/1988), a pesar de que ganaron presencia hasta la década siguiente, cuando perjudicaron a los deudores en plena burbuja de precios inmobiliarios, ya que no pudieron beneficiarse de la bajada de los tipos de interés.
Su finalidad se basa en garantizar cobertura ante fluctuaciones indeseadas en los tipos de interés, especialmente, en la subida de los mismos.
Pero, como en todo producto financiero, existe un riesgo a asumir, ya que pueden darse dos situaciones:
- Tipo pactado < Índice de referencia: La entidad financiera abona la diferencia.
- Tipo pactado > Índice de referencia: El cliente debe compensar la variación.