Las condiciones de las hipotecas para no residentes suelen ser más restrictivas, principalmente porque se considera que son para viviendas de uso no habitual. Es decir, lo que se entiende a nivel inmobiliario como segunda vivienda. Las principales diferencias las podemos encontrar en: el plazo de los años, el tipo de interés aplicado y el […]
Las condiciones de las hipotecas para no residentes suelen ser más restrictivas, principalmente porque se considera que son para viviendas de uso no habitual. Es decir, lo que se entiende a nivel inmobiliario como segunda vivienda. Las principales diferencias las podemos encontrar en: el plazo de los años, el tipo de interés aplicado y el porcentaje de financiación sobre la vivienda.
El plazo, generalmente, se reduce hasta los 20 o 25 años. Por lo que respecta al tipo de interés, las entidades suelen optar por el tipo variable para este tipo de operaciones. Pese a que existe también un volumen nada desdeñable de hipotecas a tipo fijo. Mientras que, el porcentaje del valor de la vivienda dispuesto para hipotecar, los bancos lo restringen al 60% o 65%. Aunque hay también excepciones que llegan a alcanzar el 75%, dependiendo del perfil del comprador.
¿Qué divisas son las aceptadas en España y cuáles no?
César, uno de nuestros expertos hipotecarios, afirma que el euro es el preferido. Siendo los ciudadanos comunitarios europeos los mejor posicionados frente a los bancos de cara a la contratación de una hipoteca en España.
También asegura que el hecho de que ciertas divisas sean o no aceptadas “radica en la fluctuación de su valor y el riesgo que conlleva para este tipo de operaciones a muchos años vista”. En este sentido, las aceptadas por las entidades bancarias en este momento son: la libra, los francos suizos, las coronas nórdicas (suecas, danesas y noruegas), el dirham, el dólar estadounidense, y en menor medida los pesos mexicanos.
Por poner un ejemplo, y para ver cómo afecta la divisa al crédito hipotecario, a igualdad de condiciones entre un alemán y un británico, el alemán sí que podría optar con facilidad a un tipo fijo. Mientras que el británico lo iba a tener más complicado y el tipo de interés que se le facilitaría sería el variable. Debemos recordar que la ley hipotecaria española avala que, si una persona recibe sus ingresos en una moneda diferente al euro, el hipotecado puede cambiar su hipoteca a la moneda de su país. Pese a todo, “esto es algo que a los bancos no les suele gustar ya que por el cambio de divisas si tiene una hipoteca fija, podría tener perdidas en el beneficio de esa hipoteca debido a la fluctuación de la misma”, explica César.
¿Es necesario contratar la hipoteca con un banco español?
César establece que no es necesario que se contrate una hipoteca con un banco español. “Sin embargo”, explica, “un banco extranjero no puede extender una hipoteca para un inmueble en suelo español. Porque no se puede acoger a la ley hipotecaria española y no suele aceptar una vivienda fuera de su territorio nacional como garantía”. Por lo tanto, pese a no ser necesario, es prácticamente imposible conseguir una hipoteca de esa forma.
¿Cuáles son las nacionalidades más interesadas en comprar vivienda en España?
En este asunto, nuestro experto lo tiene claro, “británicos, alemanes, franceses y belgas son las nacionalidades con mayor volumen de operaciones inmobiliarias en España a día de hoy”. Destaca también que ha crecido el peso de los ciudadanos rumanos y marroquíes en el mercado nacional. Si bien es cierto, sus operaciones se consideran domésticas porque la mayoría de ellas se realizan siendo ya residentes en España.
¿Qué lugares son más atractivos para los no residentes?
Según un estudio reciente de idealista, por zona geográfica no hay sorpresas, la costa mediterránea gana por goleada en este aspecto. Islas Baleares, Comunidad Valenciana y Andalucía son los destinos preferidos por los no residentes para comprarse una vivienda.
A nivel provincial y local, la cuestión varía según la nacionalidad. Por ejemplo, los alemanes tienden a elegir Alicante y Castellón para vivienda de menos de 300.000 euros y La Moraleja en Madrid para viviendas de más de un millón de euros. Por su parte, los británicos tienen como preferencia principalmente Alicante para vivienda menor de 300.000 euros y Marbella como vivienda superior al millón de euros. Los franceses apuestan también por Alicante, además de Barcelona provincia como lugares preferidos para casas de menos de 300.000 euros. Y, al igual que los alemanes, La Moraleja como lugar para comprar viviendas por más de un millón de euros.
¿Existen impuestos adicionales?
En palabras de César, “contrariamente a lo que se pudiera pensar, no existen impuestos adicionales al comprar una casa”. Solo se deberán de pagar los impuestos y tasas habituales de las compraventas. Es decir, el IVA (un 10% del valor de la vivienda, salvo para las Viviendas de Protección Oficial que es un 4%) si es vivienda de obra nueva o ITP (Impuesto de Transmisión Patrimonial que varía según la comunidad autónoma, entre un 4% y un 10%) si es vivienda de segunda mano.
Además de estos gastos, también se debe abonar la tasación, la gestoría, la notaría y la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
Una vez comprada la casa, el propietario de la misma sí que deberá abonar un impuesto del que están excluidos los ciudadanos nacionales. En este caso, es el IRNR o Impuesto de la Renta de no Residentes, que se aplicará únicamente si el propietario obtiene beneficios alquilando la vivienda. Esta tasa asciende al 19% o 24%, dependiendo del país de residencia del interesado.
¿Qué documentación se necesita?
Como cualquier tipo de compraventa de vivienda que necesita una hipoteca, César establece la siguiente documentación. Atendiendo, eso sí, a documentos añadidos por residir en el extranjero para obtener una hipoteca para no residentes: el pasaporte o NIE (más recomendable el NIE), últimas tres nóminas o justificantes de ingresos, un credit report del país de residencia, la información de riesgo del país de residencia (algo parecido a la CIRBE española), el contrato laboral o certificado de ingresos por cuenta propia, el extracto bancario de los últimos seis meses de la cuenta en la que esté domiciliada la nómina y demás ingresos, última declaración a Hacienda del país de origen, el registro de bienes en el país de origen (propiedades, vehículos, etc.), el certificado de residencia fiscal de su propio país, los tres últimos recibos de préstamos o tarjetas de crédito al corriente de pago y el contrato de arras.